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2021年，合生创展实现营收307.34亿港元，同比下降11%，归母净利润97.59亿港元，同比下降28.4%，核心利润为47.56亿港元，同比下降62.8%，毛利131.45亿港元，同比下降39.8%。毛利率为43%，2020年则为65%。

合生创展表示，毛利率下降主要是投资板块录得亏损所致。2021年，合生创展的投资亏损为29.65亿港元，2020年的投资营收则为80.3亿港元。

成也投资败也投资

目前，合生创展的业务板块主要包括物业开发、商业地产投资、物业管理、基建、投资五大板块。其中，投资业务是合生创展创始人朱孟依之女朱桔榕上任后力推的主要板块。

2020年1月，朱桔榕从父亲手中接过权杖，担任合生创展新一任董事会主席。同年6月，合生创展宣布股权投资业务特别是高新科技、医疗科技类股权投资，是集团未来战略中重要的组成部分。

2020年11月18日，合生创展披露，2019年12月12日至2020年11月13日期间，合生创展购入250万股Sea股份、1042.7万股平安健康股份，2215.65万股平安保险股份、2623.68万股汇丰控股股份、1612.5万股中国移动股份及8368.6万股小米股份，总金额64.2亿港元。

2020年，合生创展实现营收343.7亿港元，其中股权投资贡献了80.3亿港元，成为除地产开发业务之外，第二大收入来源。股权投资的成功也直接将合生创展的毛利率由2019年的50%推高到了64%。

然而，成也投资，败也投资。2021年，随着股市行情持续下跌，合生创展所投公司也未能幸免。其中，平安好医生股价由2021年年初148.5港元跌至年底的28.35港元，中国平安的股价由年初的84.7元跌至年底的50.4元，小米股价由2021年1月最高35.9港元跌至年底的18.9港元。

少数股东权益急剧膨胀

除了投资收益亏损导致合生创展净利润缩水之外，另一个值得注意的原因是，合生创展少数股东权益急速膨胀。

2021年，合生创展少数股东权益大幅攀升，由2020年的98.56亿港元增长至2021年的166.97亿港元。而在2019年之前，少数股东的权益基本维持在20亿港元上下。

少数股东权益激增的背后是近年来合生创展加大合作拿地力度，少数股东权益占比持续增加。从2019年至2021年，合生创展少数股东权益增长了585.7%，同期归母股东的权益仅增长了32.7%。

伴随着少数股东权益增加，2021年归属于合生创展母公司的净利润为97.59亿港元，同比下滑28.4%，而归属于少数股东的净利润为5.86亿港元，同比增长979%。也就是说，合生创展的利润，在2021年更多增肥了少数股东而非上市公司股东。

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