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　　11月21日，网上突然传出“广州二手房贷可以不用参考指导价”的消息，并指出上述消息已获几家大银行确认。

　　就此，记者向多家银行求证，某国有大行否认了该消息。

　　不过，广州某银行业内人士对记者表示，该种情况确实存在，“绕过指导价的背后，是部分小区房产的成交价已经低于指导价了，指导价自然也就无效了。”该业内人士说。

　　除广州以外，深圳二手房市场也发布了重磅消息，上线了新版二手房网签系统，实现自助卖房的交易模式。这种模式接下来会不会全国推广？又将会对国内的二手房交易市场产生什么样的影响？

　　多地实施住房交易“指导价”

　　二手房成交参考价作为本轮房地产调控的一个重要措施，主要涉及三方面的内容：其一，依据二手房网签价、评估价以及周边新房售价，综合形成二手房成交参考价，且该指导价要普遍低于市场的实际成交价。其二，以二手房成交参考价为基准，引导当地商业银行合理发放二手房贷款。其三，各城市的二手房成交参考价覆盖范围是分批次、分区域先后来确定的。

　　上海和深圳作为国内一线城市，一直以来，房地产市场价格相对坚挺，但二手房成交参考价政策落地后，两地的二手房市场交易均出现明显下滑态势，其中政策在深圳产生的效应似乎更加明显。

　　2021年2月8日，深圳在全国率先实行二手房成交指导价制度。随后，全国多地跟进。据克而瑞研究中心不完全统计，自2月份深圳在全国首推二手房成交参考价政策至今，包括上海、广州、三亚、西安等地在内，全国共计约有15个城市陆续出台了二手房相关指导价政策。

　　在出台指导价的同时，深圳市政府相关部门同时引导地方银行参考指导价为依据发放二手房贷款，由于指导价普遍低于市场成交价，这个做法减少了购房者从银行取得的房贷额度。指导价制度实施后，深圳二手房评估公司的业务一落千丈。

　　5月，深圳对新房成交价也实施了参考价政策。房地产成交参考指导价成为新一轮房地产调控的重要措施，影响深远，一定程度上缓解了部分城市，尤其是一线城市房价持续上涨的态势。

　　克而瑞研究中心监测的数据显示，从2月份深圳正式确立二手房成交参考价机制之后，深圳的二手房市场成交量连续7个月出现下滑的趋势。10月份，深圳二手房成交面积回落至8万平方米，环比下降了50%，同比跌幅扩大至81%，这创下了深圳二手房市场交易的历史新低。同时，二手房市场成交均价持续下滑至55805元/平方米，环比基本持平，同比则下跌了12%。1―10月份，深圳二手房累计成交324万平方米，同比下降57%。

　　从上海市场来看，自7月份，上海出台二手房成交参考价机制之后，当地的二手房市场就持续转冷。10月份，上海二手房成交面积为109万平方米，环比增长11%，同比下降54%。同时，二手房市场的成交均价为38811元/平方米，环比微涨1%，同比下跌7%。1—10月份，上海二手房累计成交2040万平方米，同比小幅上涨8%。

　　总之，二手房成交参考价政策的推出，在一定程度上缓解了部分城市，尤其是一线城市房价持续上涨的态势。同时深圳、上海的“一二手房价格倒挂”现象也已大大缓解。

　　我们发现，近几个月在房价持续下降过程中，与一手房相比，二手房市场的降温程度更为明显。结合近日国家统计局发布的全国70个大中城市商品住宅销售价格来看，未来，我们不排除全国主流城市房价仍有持续下降的可能。

　　房价连续两月“双降”，调控同时满足需求

　　今年8月31日晚，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》。通知指出，成交活跃的热点区域，以住宅小区为单位，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格。

　　同日，广州市住房政策研究中心发布《首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格表》，共涉及96个小区，覆盖天河、越秀、海珠、番禺、黄埔五个区域。

　　由此，指导价开始深入影响了广州新房以及二手房成交市场。此前就有市场人士表示，后续广州二手房量价都有下跌的可能。

　　9月15日，国家统计局公布8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中，北京、上海和深圳新房价格环比分别上涨0.2%、0.4%和1.0%，而广州则由7月的环比上涨0.2%转为环比下降0.1%，是四个一线城市中唯一下跌的城市，也是今年以来首次出现房价下跌。

　　同时，广州二手房房价环比上涨0.5%，相比7月份的环比上涨0.6%，其上涨幅度开始下降。

　　进入9月，无论是新房抑或二手房价格，均呈现环比下跌，其中，新房环比下跌0.1%，二手房环比下跌0.4%，这是广州新房和二手房价格首度双降；10月份，跌幅逐渐加大，新房环比下跌0.3%，二手房环比下跌0.6%，是北上广深四个一线城市中跌幅最大的。

　　连跌之下，部分涉及指导价的小区，成交价已经低于指导价。

　　比如，有中介群发消息，广州万博板块内的广地花园某套业主急售盘已经低于政府指导价。

　　不仅仅是广州，在深圳，华润城也出现了一套跌破二手房指导价的笋盘。

　　11月19日，银保监会新闻发言人在谈到房地产贷款时表示，截至10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。房地产合理贷款需求得到满足。

　　对于银保监会的最新发声，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房地产贷款基调发生改变。

　　一是满足合理需求，夯实“房住不炒”。未来，继续严控资金过多、过快流入地产，严堵资金跑冒滴漏去炒房，去开发地产。同时，对合理住房需求要给予满足，这不仅是维护购房者贷款融资的合理权益，也是“房住不炒”的落实。因为合理购房需求的贷款支持，本身就是房住不炒。

　　二是，保持房地产稳定，需要宏观审慎的信贷政策。即逆周期调节，房地产市明显回升或过热趋势时，收紧贷款规模(就像今年上半年)；相反，则逆周期、跨周期调节，在杠杆率稳定的情况下，适当增加信贷投放，不局限于短期内迅速降杠杆，这会导致风险爆发，而是寄希望在中长期解决问题。

　　三是，信贷投放要精准，调节需求结构。包括对刚需的支持，对租赁需求的支持，控制投向商品房市场的规模和比例，特别是要控制多套房购置加杠杆，控制非普通住房项目融资等等。

　　尽管近期楼市快速回调，但是房地产信贷政策的基调很稳定，坚持“长期讲定力、短期讲策略”。具体表现在，仅仅对合理住房需求大力扶持，其他贷款仍旧比较紧张；仅仅对稳健经营的房企融资放开。

　　李宇嘉预计，今年11-12月开发商整体融资环境，并未大幅度转好，开发商降价促销，保卫现金流仍旧是营销主基调。信贷政策是否进一步调整，需要观察四季度数据。

　　深圳上线新版二手房交易网签系统

　　近日，深圳市房地产中介协会发布《关于新版二手房交易网签系统上线的通知》。通知要求各房地产经纪机构、分支机构及人员，充分熟悉相关流程，及时了解并适应其中变化，为消费者持续提供专业、优质的服务。

　　通知提到，应用新版网签系统的房地产经纪机构须办理电子签章；房地产经纪人员须先行通过“广东省统一身份认证平台”进行身份认证。

　　同时，自新系统上线之日起，原网签系统不再开放新增委托合同，已录入的居间合同不得修改买方信息；至2021年12月31日，原系统将正式停用。

　　此外，严禁各房地产经纪机构、经纪人员以“返佣”“定金”等不正当方式诱导消费者，或通过暴力、胁迫等手段迫使消费者签订委托合同。一旦被举报查实，违规机构及个人将被暂停系统使用权限，同时不良行为记录计入诚信档案。

　　对于深圳市新版二手房交易网签系统的影响，深圳市房地产中介协会解读指出，伴随着新版交易系统上线到来的是深圳市房地产中介行业颠覆式的变革，这预示着一场以维护消费者权益，提升房地产中介服务质量为核心的深圳新经纪时代的到来。

　　深圳市房地产中介协会指出，网签系统使得中介从业模式“推倒重来”，中介“宰客”行为将成为历史。以往二手房交易规则是建立在中介方依托“信息不对称”基础上，实行双边委托，进行居间撮合交易，即一手托两家，左手握右手。新的交易系统在国内首次引用了“单边代理”模式，即买卖双方通过独立委托，与受托中介机构形成单边委托关系，中介方“各为其主”，只向自己的委托人负责，以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化。这种环境下，买卖双方代理人权责边界清晰，卖方代理人只用考虑怎么把委托人的房子快速、保价、安全地售出，买方代理人则只用考虑如何以高效的方式为委托人匹配到高性价比的房源，同时要对所匹配推荐的房源质量负责，买卖双方的合法权益就在中介代理只向各自委托人负责的机制下得到保障。

　　其次交易更安全。一方面无论是买方还是卖方均要在新系统进行实名认证。二是百分百真房源。三是交易节点自动核验。四是责任可追溯性，通过交易流程线上化，将买卖各方代理人的服务流程全部数据化，使得任何一方存在违规操作或隐瞒必要信息造成后续纠纷的情形，均可被溯源追责。

　　有业内人士表示，新版二手房交易网签系统或将重新制定二手房行业的商业运作逻辑、作业规范及操作流程等，会构造出全新的行业生态。乐有家研究中心分析认为，首先要明确新版二手房交易网签系统不是为了取缔中介，而是为了规范三方行为：买方、卖方及中介方。显然，新版网签系统是政府对市场监管的加强，而不是对市场的打压。长远来看，新版网签系统上线后，二手房交易市场愈加规范，风险规避愈加完善，对于购房者进入市场起到鼓励和促进作用。

　　深圳市房地产中介协会认为，基于“单边代理”逻辑运行的新版二手房网签系统一旦运行成功，将是对过去三十年我国房地产中介行业规则的彻底颠覆，这种中介服务底层逻辑的改变，不仅仅提高了房产流转交易效率，更重要的是，这种改变将更有利地保障消费者权益。当然，对于房地产中介行业而言，短期内或将经历一个适应期，但在消费升级的大背景下，能满足日益增长的对美好居住品质需求的服务者。

（文章来源：商学院）

文章来源：商学院

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